Stát připravuje finanční podpory pro výstavbu bytů bytovými
družstvy. Často slyším otázku: Je to dobře nebo špatně? Mohu odpovědět
pouze takto: Za určitých podmínek to je dobře a za určitých podmínek to
je špatně!
Vlastně to není vůbec nic nového
jak u nás, tak ve světě. Ovšem za zcela jiných podmínek. Bytová družstva
byla v sedmdesátých a osmdesátých létech tahounem výstavby bytů v ČSSR.
V rámci plánované výstavby bytů v centrálně řízeném hospodářství
byla skutečně druhým největším investorem do bytové výstavby. Ovšem je
nutné si položit otázku: Byla to totožná bytová družstva, jako
zde fungují nyní? Každý rozumný zaujatý i
nezaujatý člověk musí odpovědět: Nebyla! Nelze vstoupit dvakrát do jedné
a téže řeky, takže dnešní podpora státu do tohoto systému je sice možná,
ale musí stát na zcela jiných základech, než na jakých stála v socialistické
minulosti. Jaké jsou rozdíly mezi bytovými družstvy v sedmdesátých létech
minulého století a bytovými družstvy na začátku třetího tisíciletí?
Jaký systém podpor může rozhýbat bytovou výstavbu bytových družstev?
Bude tento krok vlády úspěšný? Existuje mnoho otázek a bude muset být připraveno
mnoho odpovědí.
V minulé době byla bytová družstva součástí centrálně
plánovaných investic a tehdejší Svaz bytových družstev byl jakýmsi
neoficiálním „ministerstvem bytové výstavby“, protože státní bytová
výstavba nestačila pokrývat potřeby obyvatel ČSSR. Svaz a družstva byla
součástí státních plánů a rozpočtů ČSSR, případně jen ČSR. Předseda
Svazu patřil ke komunistické nomeklatuře. I samotná výstavba bytů bytových
družstev však měla v této době několik velmi problematických oblastí,
které se však v tehdejší době nevnímaly.
Za prvé již zmíněná závislost financování na státních
dotacích. Třetinu financí vkládal stát, třetinu půjčovala státní banka
a třetinu hradili různou formou členové. Druhým problémem byli dodavatelé
– státní podniky, které většinou nabízely družstevníkům obligátní
paneláky. Neštěstím tehdejších let bylo, že se musely stavět levné byty
a nízká cena byla na úkor kvality těchto bytů. Neštěstím družstevníků
tehdy bylo, že oni sami do tohoto systému vkládali část svých prostředků.
Minimálně ovlivňovali, jaké byty budou a navíc byty jim ve skutečnosti
nepatřily. Nebylo soukromé vlastnictví, bytová družstva nebyla skutečnými
samostatnými podnikatelskými subjekty. Vše bylo „jako vlastnictví a jako
podnikání“!
Časy se po listopadu 1989 změnily a v roce 1991 začal
platit nový obchodní zákoník, který definuje družstva jako soukromé
podnikatelské subjekty a se státem mají společné pouze to, že je
registruje a ona mu platí daně. Z minulosti mají konkrétně bytová družstva
společné ještě to, že mu splácejí úvěry, které v centrálně plánovaném
socialistickém hospodaření od státu dostaly. Na základě nového Obchodního
zákoníku se bytová družstva musela od své minulosti distancovat a přijmout
nové stanovy, kterými se přeměnila na zcela jiné subjekty a nabila opravdové
vlastnictví a opravdová vlastnická práva k nemovitostem
Dnes mohou družstva vzniknout vždy,
když se na tom dohodne 5 (slovy pět) občanů nebo dvě právnické osoby. A
mohou si dělat co chtějí, pokud vyhoví liteře zákona. To znamená, že
dohodne-li se pět lidí, že založí bytové družstvo za účelem výstavby
bytů se státní podporou, napíše státu, že chce dotaci na byty, mělo
by ji dostat! Když bude dům postavený,
odhlasují si, že si byty převedou do vlastnictví a nebudou nic splácet, případně
z družstva vystoupí, je s financemi státu konec. Tato představa mě
za současné situace redukce financí ve všech oblastech docela děsí. Proč?
Na základě formulací ustanovení obchodního zákoníku:
§ 221
(1) Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným
za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních
anebo jiných potřeb svých členů.
(3) Družstvo musí mít nejméně pět členů; to neplatí,
jsou-li jeho členy alespoň dvě právnické osoby. Na trvání družstva nemá
vliv přistoupení dalších členů nebo zánik členství dosavadních členů,
splňuje-li družstvo podmínky předcházející věty.
§ 222
(1) Družstvo je právnickou osobou.
Za
porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem.
(2)
Členové neručí za
závazky družstva. Stanovy mohou
určit, že členové družstva nebo někteří
z nich mají na základě rozhodnutí členské schůze vůči družstvu do
určité výše uhrazovací povinnosti přesahující členský vklad na krytí
ztrát družstva.
§ 239
(1) Nejvyšším orgánem družstva je schůze členů družstva
(dále jen „členská schůze“).
(4) Do působnosti členské schůze patří:
a) měnit stanovy,
b) volit a odvolávat členy představenstva a kontrolní
komise,
c) schvalovat roční účetní závěrku,
d) rozhodovat o rozdělení a užití zisku, popřípadě
způsobu úhrady ztráty,
e) rozhodovat o zvýšení nebo snížení zapisovaného základního
jmění,
f) rozhodovat o základních otázkách koncepce rozvoje
družstva,
g) rozhodovat o splynutí, sloučení, přeměně, rozdělení
a o jiném zrušení družstva.
(5) Členská schůze rozhoduje o dalších záležitostech
týkajících se družstva a jeho činnosti, pokud tak stanoví tento zákon,
stanovy, popřípadě pokud si rozhodování o některé věci vyhradila.
§ 242
Na návrh člena vysloví soud neplatnost usnesení členské
schůze, pokud usnesení je v rozporu s právními předpisy nebo
stanovami družstva. Návrh soudu může člen podat, požádal-li o zaprotokolování
námitky na členské schůzi, která usnesení přijala, nebo jestliže námitku
oznámil představenstvu do jednoho měsíce od konání této schůze. Návrh
soudu lze podat jen do jednoho měsíce ode dne, kdy člen požádal o zaprotokolování
námitky, nebo od oznámení námitky představenstvu.
Členové mají na základě těchto formulací Obchodního zákoníku
velmi silná rozhodovací práva a žádnou odpovědnost za své rozhodování.
Navíc kontrolní mechanizmy státu na kontrolu činnosti družstev neexistují
s výjimkou finančních úřadů, které však nemohou žádným způsobem
změnit rozhodnutí členské schůze jako nejvyššího orgánu podnikatelského
subjektu – družstva. Ano v socialistické minulosti měl Svaz bytových
družstev zákonné právo zrušit rozhodnutí členské schůze, ale to dnes
neexistuje. Dnešní Svaz českých a moravských bytových družstev nemá vůči
členům žádné povinnosti a práva a vůči družstvům také ne. Oni nemusejí
být povinně členy Svazu. V tomto státě může vzniknout třeba 10 Svazů
a nikdo to nemůže zpochybnit. Družstva mohou ze Svazu do Svazu volně přestupovat.
To je demokratické a nelze s tím nic dělat.
Dále existuje přímo v zákoně legální úhybný manévr
členů, jak se zbavit povinností, aniž by s tím mohlo družstvo –
tedy zbytek členů cokoli udělat. A sice ustanovení o převodu práv:
§ 230
Převod práv a povinností
spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody
nepodléhá souhlasu představenstva. Členská
práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele
ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému
družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky
jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné
družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství
a písemný souhlas nabyvatele členství.
Takže družstvo, i když připustíme,
že by se chovalo korektně, může během velmi krátké doby zjistit, že má
úplně jiné členy, než se kterými začínalo a kteří schválili nějaký
záměr. Noví členové mohou schválit úplně jiný záměr a mohou se vyvázat
z původních závazků. Tento systém je velmi nedokonalý a vyžaduje
zásadní změnu legislativy.
Jako další problém vidím to, že
členy družstva mohou být i právnické osoby – tedy soukromé firmy, které
by tím získaly nárok na státní peníze. Je sice možné je vyloučit jiným
zákonem. Otázkou ovšem zůstává, co by řekl Ústavní soud diskriminaci
jiných členů družstev, pokud je znění Obchodního zákoníku takové, jaké
je.
Podle mého názoru se stát tímto zákonem, bez úpravy dalších
zákonů nebo přípravy doplňujících zákonů dostane do těžko řešitelné
situace. Pokud začne rozdávat peníze družstvům na výstavbu bez řádné
legislativy hrozí, že se státní peníze, které jsou všude na světě určeny
především těm chudším a slabším lidem, dostanou i k takovým, kteří
je nepotřebují. Nelze například zabránit vystoupení člena z družstva
a povinnosti družstva vyplatit tzv. „vypořádací podíl“.
§ 233
(1) Při zániku členství za trvání družstva má dosavadní
člen nárok na vypořádací podíl.
(3) Pro určení vypořádacího podílu je rozhodný stav čistého
obchodního jmění družstva podle účetní závěrky za rok, v němž členství
zaniklo. Při určování výše vypořádacího podílu se nepřihlíží ke jmění,
jež je v nedělitelném fondu, a jestliže to vyplývá ze stanov, i v jiných
zajišťovacích fondech. Rovněž se nepřihlíží k vkladům členů s kratším
než ročním členstvím přede dnem, k němuž se roční účetní závěrka
sestavuje.
(4) Nárok na vypořádací podíl je splatný uplynutím tří
měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž členství
zaniklo. Nárok na podíl na zisku vzniká jen za období trvání členství.
Stejně tak bude velmi složité, zabránit zrušení bytového
družstva, pokud se k tomu členové rozhodnou. Nedovedu si představit,
jak bude stát vymáhat na družstvu či družstevnících peníze, které do něho
vložil na základě zákona o podpoře výstavby bytových družstev bez úpravy
ustanovení obchodního zákoníku o zániku družstva:
§ 254
(1) Družstvo zaniká výmazem z obchodního rejstříku.
(2) Družstvo se zrušuje:
a) usnesením členské schůze,
b) prohlášením konkursu nebo zamítnutím návrhu na prohlášení
konkursu pro nedostatek majetku,
c) rozhodnutím soudu,
d) uplynutím doby, na kterou bylo družstvo zřízeno,
e) dosažením účelu, k němuž bylo družstvo zřízeno.
Na druhou stranu bude velmi složité změnit tato ustanovení
jen kvůli těm, kteří chtějí žádat o státní podporu na výstavbu. Ti
ostatní, a je nutné říci, že jich jsou tisíce, budou podstatně zkráceni
na svých právech. Úpravou obchodního zákoníku například v § 254 odst.
2, písm. a, e budou družstva zdeformována tak, že se dostanou do podoby družstev
před rokem 1991 a je tedy legitimní se zeptat, co vlastně družstvům přinesl
rok 1989 a politicko-ekonomické změny v Česku. Pouze třináctiletý výlet
z deště pod okap.
Podle mého názoru by bylo mnohem jednodušší, kdyby podporu
dostávaly zcela svéprávné a samostatné právnické
osoby, vzniklé speciálně k tomuto účelu – obecně prospěšné bytové
společnosti. Vše záleží na politickém zadání.
Poprvé zveřejněno na www.stranaos.cz, do údaje "počet přečtení" vložen údaj k 1. 5. 2010.